Le locazioni brevi rappresentano una modalità sempre più diffusa per mettere a reddito un immobile. Chi decide di affittare un’abitazione per periodi brevi deve però confrontarsi con una disciplina che coinvolge diversi aspetti: contrattuale, fiscale, amministrativo e di pubblica sicurezza.
Vediamo quali sono le principali regole da conoscere e quali adempimenti possono riguardare il proprietario.
Che cosa si intende per locazione breve?
La locazione breve riguarda i contratti aventi a oggetto immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
La disciplina di riferimento è contenuta nell’art. 4 del D.L. 50/2017 che ha introdotto uno specifico regime per questa tipologia di locazione.
Per rientrare nella disciplina devono quindi essere presenti alcuni requisiti: l’immobile deve essere a uso abitativo, il singolo contratto non deve superare i 30 giorni e il locatore deve agire al di fuori dell’attività d’impresa.
È inoltre utile distinguere la locazione breve dalla locazione turistica in senso stretto. Le due fattispecie possono in alcuni casi sovrapporsi, ma non sono necessariamente coincidenti e possono essere soggette a regole differenti.
Servizi ammessi e soglia dell’imprenditorialità
La normativa consente, nell’ambito della locazione breve, alcuni servizi accessori come la fornitura della biancheria e la pulizia dell’immobile, senza che questo ne modifichi la natura. La presenza di ulteriori servizi o di un’organizzazione particolarmente strutturata può, invece, incidere sulla qualificazione dell’attività con possibili conseguenze anche sul piano amministrativo e fiscale.
Un altro elemento da considerare è il numero di immobili destinati alle locazioni brevi. Dal 1° gennaio 2026, la presunzione di esercizio di attività imprenditoriale opera a partire dal terzo appartamento destinato a questo tipo di locazione nello stesso periodo d’imposta. In presenza di tale presunzione, l’attività esce dal regime delle locazioni brevi e deve essere gestita secondo le regole previste per l’attività d’impresa, con i relativi adempimenti.
Regime fiscale: un aspetto da valutare con attenzione
Uno degli aspetti più importanti per chi sceglie di mettere un immobile a reddito attraverso una locazione breve riguarda la fiscalità.
La normativa prevede specifiche modalità di tassazione dei redditi derivanti dalle locazioni brevi e, in presenza degli appositi requisiti, è possibile ricorrere alla cedolare secca.
Le regole fiscali possono, tuttavia, variare in funzione di diversi elementi tra cui il numero di immobili, le modalità con cui viene svolta l’attività e la posizione del soggetto che concede l’immobile.
Anche la scelta tra cedolare secca e tassazione ordinaria deve quindi essere valutata considerando la situazione complessiva del contribuente.
Per questo motivo, prima di iniziare l’attività o di ampliare il numero degli immobili, è consigliabile confrontarsi con professionisti così da individuare il regime fiscale più adatto e gestire correttamente gli adempimenti previsti.
Intermediari e portali: quali obblighi?
Quando la locazione viene gestita attraverso un’agenzia o una piattaforma digitale, possono entrare in gioco ulteriori adempimenti, anche di natura fiscale.
Gli intermediari possono essere tenuti a comunicare i dati delle locazioni all’Agenzia delle Entrate e, in determinate circostanze, ad applicare specifiche ritenute sui canoni.
Imposta di registro e durata dei contratti
I singoli contratti di locazione breve, in linea generale, non sono soggetti a registrazione.
Occorre però prestare attenzione quando vengono stipulati più contratti tra le stesse parti e relativi allo stesso immobile: in determinate situazioni, infatti, le durate possono essere considerate complessivamente ai fini dell’obbligo di registrazione.
Si tratta di un aspetto che può creare qualche difficoltà nella gestione di più soggiorni nel corso dello stesso anno e che merita quindi particolare attenzione.
CIN, sicurezza e adempimenti amministrativi
Tra gli adempimenti più importanti rientra il Codice Identificativo Nazionale (CIN).
Il CIN deve essere utilizzato secondo le modalità previste dalla normativa tra cui l’indicazione negli annunci relativi all’immobile e l’esposizione secondo le disposizioni vigenti.
La normativa prevede, inoltre, specifici requisiti di sicurezza per gli immobili destinati alle locazioni brevi tra cui la presenza di dispositivi per il rilevamento di gas combustibili e monossido di carbonio e di estintori.
Dichiarazione dei redditi: un aspetto da non trascurare
I redditi derivanti dalle locazioni brevi devono essere correttamente indicati nella dichiarazione dei redditi.
Le modalità di dichiarazione possono cambiare a seconda del soggetto che concede l’immobile in locazione ad esempio proprietario, comodatario o sublocatore, e del regime fiscale adottato.
Anche per questo, il confronto con un professionista può essere utile per valutare la propria situazione ed individuare il trattamento fiscale corretto.
In conclusione: cosa sapere prima di iniziare
Le locazioni brevi possono rappresentare una soluzione interessante per mettere a reddito un immobile, ma richiedono attenzione alle diverse regole che disciplinano l’attività.
Prima di iniziare, o di ampliare il numero degli immobili, è quindi importante valutare con attenzione la propria situazione e gli adempimenti previsti, anche alla luce delle novità introdotte dal 2026, e può essere utile confrontarsi con professionisti in grado di valutare il caso concreto, individuare il regime fiscale più appropriato e gestire correttamente gli adempimenti previsti.